Der Maklerberuf wirkt von außen niedrigschwellig: kein Meisterbrief, kein abgeschlossenes Studium, keine Kammerprüfung. Genau das verleitet viele dazu, den Einstieg zu unterschätzen. Tatsächlich ist die Tätigkeit als Immobilienmakler ein erlaubnispflichtiges Gewerbe, und ohne die richtige Erlaubnis darfst du nicht einmal anfangen. Dieser Ratgeber führt dich ehrlich durch die Voraussetzungen, den Ablauf der Gründung, die realistischen Startkosten und die Frage, ob sich der Schritt für dich rechnet. Den Behördenweg selbst – also die Gewerbeanmeldung – schauen wir uns dabei genauso an wie das, was die meisten am Anfang übersehen: die Anlaufphase ohne Provision.
Die Erlaubnis nach §34c GewO: ohne sie geht nichts
Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, Wohnräume oder gewerbliche Räume vermittelt, braucht in Deutschland eine Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung (GewO). Diese Erlaubnis ist der Dreh- und Angelpunkt deiner Selbstständigkeit als Makler. Sie wird bei der zuständigen Stelle deiner Stadt oder deines Landkreises beantragt – je nach Region ist das das Ordnungsamt, das Gewerbeamt oder die IHK.
Für die Erteilung musst du im Kern drei Dinge nachweisen:
- Zuverlässigkeit: In der Regel über ein behördliches Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister. Bestimmte Vorstrafen, etwa wegen Vermögensdelikten, können die Erlaubnis verhindern.
- Geordnete Vermögensverhältnisse: Üblicherweise belegt durch eine Bescheinigung des Insolvenzgerichts und des Finanzamts beziehungsweise der Vollstreckungsbehörde. Wer in der Schuldner- oder Insolvenzkartei steht, bekommt die Erlaubnis meist nicht.
- Antragsformular und Gebühr: Die Behörde erhebt eine Bearbeitungsgebühr, deren Höhe regional unterschiedlich ist.
Wichtig: Eine fachliche Eignungsprüfung gibt es für §34c-Makler bewusst nicht. Du musst also keinen Sachkundenachweis erbringen, um die Erlaubnis zu erhalten – anders als zum Beispiel Versicherungsvermittler. Das senkt die formale Einstiegshürde, sagt aber nichts über die tatsächliche Komplexität des Geschäfts aus. Bewertung, Recht, Finanzierung und Verhandlung musst du dir selbst aneignen, sonst riskierst du teure Fehler und Haftungsfälle.
Weiterbildungspflicht und Versicherung
Auch wenn der Einstieg ohne Prüfung gelingt, bist du nach der Erteilung nicht aus der Pflicht. Für Immobilienmakler gilt eine regelmäßige Weiterbildungspflicht: Du musst in festgelegten Zeiträumen eine bestimmte Stundenzahl an anerkannter Fortbildung nachweisen und die Nachweise aufbewahren. Diese Pflicht gilt auch für unmittelbar mit der Vermittlung beschäftigte Angestellte. Die genauen Stundenvorgaben und Anerkennungsregeln sind im Detail formalisiert – informiere dich für deinen aktuellen Stand direkt bei der IHK, da sich Vorgaben ändern können.
Praktisch dringend zu empfehlen, in vielen Konstellationen faktisch unverzichtbar, ist außerdem eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Als Makler haftest du für Beratungsfehler und falsche Angaben, und schon ein einziger Fehler in einem Exposé oder eine fehlerhafte Auskunft kann Schadenersatzforderungen in fünf- bis sechsstelliger Höhe auslösen. Diese Versicherung gehört von Beginn an in deine Kostenplanung, nicht erst, wenn der erste Streitfall kommt.
Stand 2026, ohne Gewähr: Erlaubnis-, Weiterbildungs- und Versicherungsregeln sind rechtlich geregelt und können sich ändern. Die konkrete Auslegung für deinen Fall klärst du verbindlich mit der zuständigen Behörde, der IHK oder fachkundiger Rechtsberatung – dieser Artikel ersetzt das nicht.
Der Ablauf: so machst du dich Schritt für Schritt selbstständig
Der Weg in die Selbstständigkeit als Makler folgt einer klaren Reihenfolge. Wenn du Schritte vertauschst, verlierst du Zeit oder darfst schlicht noch nicht arbeiten.
1. Voraussetzungen prüfen und Unterlagen sammeln
Besorge Führungszeugnis, Auszug aus dem Gewerbezentralregister und die Bescheinigungen zu deinen Vermögensverhältnissen. Diese Dokumente brauchst du für den §34c-Antrag und teils mit Vorlauf, da ihre Ausstellung dauern kann.
2. Rechtsform wählen
Die meisten Makler starten als Einzelunternehmen, weil das schnell und günstig ist. Wer Risiken begrenzen oder zu mehreren gründen will, prüft eine Kapitalgesellschaft. Diese Entscheidung beeinflusst Haftung, Steuern und Außenwirkung – triff sie bewusst und nicht nebenbei.
3. §34c-Erlaubnis beantragen
Reiche den Antrag mit allen Nachweisen bei der zuständigen Stelle ein. Erst mit der erteilten Erlaubnis darfst du gewerblich vermitteln. Plane die Bearbeitungszeit ein.
4. Gewerbe anmelden
Mit der Erlaubnis in der Hand erfolgt die Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt. Die Anmeldung löst automatisch die Information an Finanzamt, IHK und gegebenenfalls Berufsgenossenschaft aus. Das Finanzamt schickt dir den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, über den du deine Steuernummer erhältst.
5. Geschäftsbetrieb aufbauen
Jetzt folgt das Operative: Geschäftskonto, Buchhaltung, Akquisekanäle, Maklervertragsvorlagen, Datenschutz und – falls du nicht solo bleibst – Personal. Erst hier entscheidet sich, ob aus der Erlaubnis ein tragfähiges Geschäft wird.
Was kostet der Start? Eine ehrliche Einordnung
Die direkten Gründungskosten sind beim Makler vergleichsweise niedrig: die Gebühren für §34c-Erlaubnis und Gewerbeanmeldung, die Kosten für Führungszeugnis und Registerauszüge sowie etwaige Beratungskosten. Das ist überschaubar und verleitet zu der Annahme, man könne quasi aus dem Stand starten. Genau hier liegt der häufigste Denkfehler.
Die eigentliche Herausforderung sind nicht die Anmeldekosten, sondern die laufenden Kosten in der provisionsfreien Anlaufphase. Als Makler verdienst du in der Regel erst, wenn ein Vertrag tatsächlich zustande kommt – und der Weg von der ersten Akquise über die Beauftragung bis zum notariellen Abschluss zieht sich oft über viele Monate. In dieser Zeit fallen Kosten an, ohne dass Provision fließt:
- Vermögensschaden-Haftpflicht und sonstige Versicherungen
- Marketing, Website, Portal-Inserate und Akquise
- Büro, Fahrzeug, Telefon, Software (CRM, Bewertungstools)
- Weiterbildung
- deine eigenen Lebenshaltungskosten
Diese Posten musst du sauber durchrechnen, bevor du startest. Wie viel Kapital du insgesamt brauchst, bis das Geschäft sich selbst trägt, ermittelst du am besten in einem vollständigen Kapitalbedarfsplan – inklusive eines realistischen Puffers für die Monate ohne Einnahmen. Und ob deine geplanten Abschlüsse die Kosten überhaupt decken, prüfst du in der Rentabilitätsvorschau. Bei Bankreif werden diese Zahlen nicht geschätzt oder von einer KI geraten, sondern in einer geprüften, deterministischen Finanz-Engine gerechnet – das LLM schreibt die Texte, die Engine liefert die Zahlen. Gerade bei einem Geschäftsmodell mit unregelmäßigen, projektabhängigen Einnahmen ist diese Trennung wertvoll, weil sie deinen Plan vor Schönrechnerei schützt.
Provision, Einnahmen und das Realitäts-Update
Maklereinnahmen sind erfolgsabhängig und schwankend. Du bekommst typischerweise eine Provision (Courtage), wenn durch deine Vermittlung ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Die Höhe ist Verhandlungssache und unterliegt rechtlichen Regeln, etwa zur Verteilung der Käuferprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher. Die genaue Rechtslage hierzu ist detailliert und ändert sich – verlasse dich nicht auf veraltete Faustregeln, sondern prüfe den aktuellen Stand und ziehe im Zweifel Rechtsberatung hinzu.
Für deine Planung sind drei Punkte entscheidend:
- Wenige große Abschlüsse statt vieler kleiner: Ein einzelner Verkauf kann eine substanzielle Provision bringen, aber zwischen den Abschlüssen liegen oft lange Durststrecken. Plane mit einem Polster, nicht mit dem Best Case.
- Akquise ist dein eigentlicher Job: Objekte und Auftraggeber zu gewinnen ist im umkämpften Markt schwieriger als das Vermitteln selbst. Ohne klare Positionierung, Spezialisierung (etwa Region oder Objekttyp) und ein verlässliches Netzwerk bleibt der Auftragseingang Zufall.
- Pipeline denken: Du brauchst zu jedem Zeitpunkt mehrere Objekte und Interessenten in unterschiedlichen Phasen, damit nach jedem Abschluss schon der nächste in Sicht ist.
Brauchst du einen Businessplan – und Fremdkapital?
Weil die Anmeldekosten niedrig sind, denken viele angehende Makler, ein Businessplan sei überflüssig. Das ist ein Trugschluss. Ein Plan ist hier kein Bürokratie-Pflichtprogramm, sondern dein Werkzeug, um die provisionsfreie Anlaufphase zu überleben. Er zwingt dich, deine Umsatzannahmen, deine Fixkosten und deinen Liquiditätsbedarf konkret zu beziffern – und genau das verhindert die teuersten Fehler.
Fremdkapital brauchst du als Makler seltener als etwa in kapitalintensiven Branchen, aber wenn du eine Anlauffinanzierung, einen Kontokorrentrahmen oder Gründungsförderung anstrebst, will die Bank oder Förderstelle einen schlüssigen Businessplan für die Bank sehen. Entscheidend ist dabei die Konsistenz: Kapitalbedarf, Umsatzplanung, Rentabilität und Liquidität müssen widerspruchsfrei zusammenpassen. Erfahrene Banker:innen erkennen Lücken zwischen den Teilen sofort, und nichts kostet mehr Glaubwürdigkeit als ein Finanzteil, der sich selbst widerspricht. Bei Bankreif stammen alle Zahlen aus derselben geprüften Engine – nachvollziehbar, konsistent und nicht halluziniert.
Typische Fehler beim Start als Makler, die ein durchgerechneter Plan sichtbar macht:
- Anlaufphase unterschätzen: Wer ohne Liquiditätspuffer startet, gerät in Zahlungsnot, bevor die erste Provision kommt.
- Eigenes Gehalt vergessen: Deine Lebenshaltungskosten sind eine reale Position. Wer sie nicht einplant, hält die Durststrecke nicht durch.
- Provision als sicher behandeln: Solange kein Vertrag unterschrieben ist, ist keine Provision verdient. Plane konservativ.
- Marketingbudget vergessen: Ohne Akquisebudget gibt es keine Objekte – und ohne Objekte keine Einnahmen.
Fazit: niedrige Hürde, hohe Eigenverantwortung
Die Selbstständigkeit als Immobilienmakler hat eine niedrige formale Einstiegshürde – keine Pflichtausbildung, überschaubare Anmeldekosten, eine klar definierte Erlaubnis nach §34c. Genau diese Niedrigschwelligkeit ist aber auch das Risiko, weil sie über die tatsächliche unternehmerische und fachliche Anforderung hinwegtäuscht. Der Erfolg hängt nicht an der Erlaubnis, sondern an Akquise, Fachwissen, Durchhaltevermögen in der provisionsfreien Phase und einer ehrlichen Finanzplanung. Rechne deinen Bedarf im Kapitalbedarfsplan und deine Tragfähigkeit in der Rentabilitätsvorschau durch, kläre den Behördenweg über die Gewerbeanmeldung und gehe erst dann an den Start, wenn die Zahlen halten. Für die rechtlichen Details zu §34c, Weiterbildung und Provision ziehe IHK und fachkundige Beratung hinzu – Stand 2026, ohne Gewähr.